徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-收入核算(2)

第一章 会计核算
第三节 收入核算
二、特殊情况
(七)出租
自行出租,如果是作为开发产品的主要经营方式,则记为主营业务收入。如果只是对不好销售的部分出租,可记为其他业务收入。无论哪种方式,一般都应将开发产品先转为固定资产或投资性房地产。如果只是临时出租,则不转开发产品,只记其他业务收入。
(八)售后包租、售后返租
正常情况下,售后包租、售后返租,都应该分解为销售和出租两个环节,均采用常规核算。其中包租如为转租可能涉及到差价,按其他业务核算;返租如作为自用,则进入相关成本费用,否则同包租。返租自用一般是为加速资金周转,比较少见,因此我们主要学习包租。
包租往往存在一些特殊情况,如房款中扣租金、倒贴招租。
正常情况下,房款中扣租金是这样的,如房价为20万元,开发商承诺一年租金收益有1万元,包租3年,应该开发票20万元,确认销售收入20万元。开发商招租到的租户每年给购房者交1万元租金。
然后现实常常是这样的,开发商一次性只收17万元,发票也只开17万元。由于是新开的市场,实际只能租6000元,开发商每年要贴4000元租金。实际贴的更多,因为涉及税金。
由于这里面涉及税收,让会计处理变得复杂起来,你不可能让开发商不考虑税收问题进行处理。由于税收作法不一,又存在一些争议,因此会计处理方法也不一致。
一般来说,在税务认可的情况下,按发票金额确认收入。每年支付出去的租金和其他相关支出进入销售费用或管理费用。如果是直接代购房者出租并收取租金,则属于代理行为,通过往来核算。对倒贴的租金差价,作为销售费用。
(九)转让使用权
转让房屋的使用权,是富有中国特色的一件事。一般可分为两种,一种是合法的国有土地上的建筑物,但没有产权证,如部分地下车位;另一种是小产权房,即农村集体土地上的没有合法手续的房屋。当然,除此之外,还有虽然是国有土地但是没有合法手续的房屋、由于历史原因没办产权证的合法建筑,但开发商一般不涉及,所以不提。
转让使用权,是出租,还是实质转让使用权?各地税收规定不一致,存在争议。
比如无产权的地下车位,有地方规定同时记收入和成本,有地方则规定不单独计算成本,收入按地上部分各类型之间建筑面积比例分摊。
一般会计处理原则应和当地税务管理相结合,按出租或销售核算。
(十)BT
政府常采用BT的方式建设安置房等。BT的性质究竟是融资,还是转让不动产或建造,存在争议,国家税务总局没有明确规定,各地的规定不一,再加上实践中的情况远比规定中的情形复杂,因此让人无所适从。
总的来说,宜采用当地税务认可的方式进行会计处理。一般税务局以立项人是谁、是否参与建造来区分。对于不确定的因素,特别是不确定的收入,应按谨慎性原则处理。
(十一)土地开发
前些年,各地经常吸引开发商、建筑商等进行拆迁、几通一平等土地开发项目,回报的方式各不相同,有的是通过某些程序让开发商利用此土地进行房地产开发,有的是政府回购,有的是通过将转让该土地的收益进行分成。最近几年,社会资本进行土地开发的少了,一般是政府平台公司在进行,以成片土地开发为主,如工业区、城市新区。
如果以开发的土地继续进行房地产开发,则应采用通常的房地产会计核算,拆迁、几通一平及交纳给政府的取得土地相关的税费等作为土地成本。
如果是政府回购,按BT项目进行核算。
以转让土地的收益进行分成,以前经常如此,但现在政策一般不支持,因此不再提及。
(十二)转让在建工程
转让在建工程,可以参照现房销售处理,且由于一般买家只有一个,因此核算工作量较小。
(十三)合作建房
税务局认定的合作建房,是要共担风险、共享利润的。这种情况下在税后利润中分给合作方应得的利润。当然这个规定也有严重问题,如果合作的项目赚钱,但整个企业亏损,怎么办?
如果只是一方出土地或资金,分得固定的房屋,则应将分出的房屋作为销售,并同时按售价计入土地成本。

徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-收入核算(2)》有886个想法

  1. It’s appropriate time to make some plans for the future
    and it’s time to be happy. I have read this post and if
    I could I desire to suggest you few interesting things or suggestions.

    Maybe you could write next articles referring to this article.

    I desire to read more things about it!

  2. I am extremely impressed together with your writing talents as neatly as
    with the structure on your weblog. Is this a paid theme or did you modify
    it yourself? Either way keep up the excellent quality writing, it is uncommon to look a great blog like this one today..

  3. It’s the best time to make a few plans for the long run and it’s time to be happy.
    I’ve learn this publish and if I may just I desire to recommend you some interesting things or advice.
    Perhaps you can write subsequent articles regarding this article.

    I wish to learn even more issues approximately it!

  4. Woah! I’m really enjoying the template/theme
    of this site. It’s simple, yet effective.
    A lot of times it’s hard to get that “perfect balance” between superb usability and visual appeal.
    I must say you’ve done a fantastic job with this.
    Additionally, the blog loads super quick for me on Chrome.

    Exceptional Blog!

  5. [url=http://iptv.nht.ru/index.php?subaction=userinfo&user=pingnemtada1974]paydayloanscompanies[/url]

  6. [url=http://tax8.net/home.php?mod=space&uid=162854&do=profile&from=space]3monthpaydayloans.us.com[/url]

  7. wh0cd41556 [url=http://lisinoprilonline.doctor/]lisinopril 5mg tab[/url] [url=http://buymedrol.doctor/]buy medrol[/url] [url=http://genericcolchicine.doctor/]colchicine epocrates[/url] [url=http://buyabilify.doctor/]buy abilify[/url] [url=http://generickamagra.doctor/]kamagra online pharmacy[/url] [url=http://buybetnovate.doctor/]betnovate-n cream 30gr[/url] [url=http://buypyridium.doctor/]pyridium[/url]

  8. [url=http://bbs27.hcwang.cn/home.php?mod=space&uid=8346227&do=profile&from=space]onlinehomecashsystem.com[/url]

  9. wh0cd256053 [url=http://prednisolone18.us.com/]prednisolone[/url] [url=http://cialis18online.us.org/]buying cialis online[/url] [url=http://buy-tetracycline.us.org/]buy tetracycline[/url] [url=http://propeciaprice18.us.com/]Propecia Tablets[/url] [url=http://kamagraonline18.us.com/]KAMAGRA ONLINE[/url] [url=http://hydrochlorothiazide2018.us.com/]hydrochlorothiazide generic[/url]