徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-收入核算(1)

第一章 会计核算
第三节 收入核算
一、常规销售
通常情况下,在取得预售许可证后进行预售。
取得预售款,
借:银行存款 100000
贷:预收账款 100000
按揭款下来后收余款,
借:银行存款 200000
贷:预收账款 200000
向客户交房后,
借:预收账款 300000
贷:主营业务收入 300000
如果是现房销售,不需要按揭,且立即交房,则上述分录可合而为一,
借:银行存款 300000
贷:主营业务收入 300000
为什么在交房之前不记入主营业务收入,而只能记预收账款呢?因为根据《企业会计准则第14号-收入》,要确认收入,必须要将将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。但在交房前,房屋是否能如期按约建成存在不确定性,客户也无法享受房屋带来的报酬(自住或出租),因此不能记为收入。
二、特殊情况
(一)诚意金
为了提前锁定客户,没拿到预售许可证,或虽然拿到了预售许可证但没有正式开盘,房地产企业也经常使用诚意金、预约金、VIP卡等手段收取购买意向款。金额一般为一万到几万之间,通常在正式开盘时能多抵购房款,比如一万抵两万,如果开盘时不想买了可以全款退还。由于听起来非常优惠,所以交钱的人还比较多,特别在楼市火的时候,甚至可以加价转卖VIP卡。
这种资金的性质不确定,不能作为预收账款,可做为其他应付款,收到时,
借:银行存款 10000
贷:其他应付款 10000
开盘时,假设首付款本来为10万元,诚意金一万抵两万,因此实收8万元,
借:银行存款 80000
其他应付款 10000
贷:预收账款 90000
假如不愿意购买,退还诚意金,
借:其他应付款 10000
贷:银行存款 10000
(二)退房
退房如果发生在交房前,直接冲销预收账款即可。如果发生在交房后,比如发生质量问题而退房,则应冲销当期销售收入。如果在交房的同时即发现质量问题或其他原因退房,应视为收入未实现,参照交房前退房处理。
(三)买房赠送
为了促销,各房产开发商使出浑身解数,买房赠送是一种常见的手段。主要有送面积、送车位、送装修、送家电家具、送汽车、送物管费、送旅游、送会员卡等。
我们把这些赠送归纳一下,大体可分为三类:
1、送建筑物或附属,包括送面积、送车位、送装修。
2、送建筑物以外的实物,包括送家电家具、送汽车等。
3、送服务,包括送物管费、送旅游、送会员卡等。
会计处理方法可采用以下几种:
1、不进行任何特殊处理,视同无赠送。适用于大多数送面积的情况,因为一般的送面积都是不计算建筑面积的部分,如未封闭阳台按1/2计算面积,因此另一半就是所谓赠送面积。如果送装修是以精装房的形式出现,而不是另外赠送装修公司的抵用券,则也不需要作任何特殊处理,因为装修是开发成本的一部分。
2、按房屋价款确认收入,将赠送的建筑物以外的实物或服务计入销售费用。适合赠送物给付的情况。
3、按商业折扣处理,以抵减赠送后的房款作为收入。适用于在房款中直接扣除赠送金额,由客户自行去购买相应的实物或服务的情况。
4、按公允价值分别确认收入。送车位可按此处理。
(四)面积差异
这是一个有争议、实践中作法不一的问题。
一般来说,合同可以约定面积差异的处理方法,没有约定的,误差不超过3%据实找补,超过后如果买房人要求退房应退房,否则在3%以内的仍据实找补,超过3%的误差部分由开发商承担。
如果只按上面的情况来说,会计核算并不难。但难就难在,面积差异往往在交房后一两年甚至更长时间才能确定,此时发票早就开了,房屋也入住了,甚至土地增值税汇算都完成了。各地对发票的处理方法还不一,因此让会计人员无所适从。
因为在报建时有预测面积,所以和实测面积差异不会太大,因此会计上宜参照当地税务要求进行处理。对不进行找补的,原则上不进行账务处理。进行找补的,补记或冲减销售收入,成本一般可不调整。
(五)代收费
在收取购房款时,一般还要代收契税、房屋维修基金等,应记为其他应收款。支付时进行冲销。但要注意,有些代收费涉及税收。
(六)更名费、违约金
一般来说,对取消购房的客户的更名费、违约金,可作为营业外收入,最后成交的则记为收入。