徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-开发成本的分配方法

第一章 会计核算
第二节 开发成本核算
四、开发成本的分配
(一)分配的规定
1、会计规定
《企业产品成本核算制度(试行)》规定:房地产企业发生的有关费用,由某一成本核算对象负担的,应当直接计入成本核算对象成本;由几个成本核算对象共同负担的,应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准,分配计入成本核算对象成本。
2、和税法的结合
由于成本的分配对税前扣除影响很大,为避免过多的调整工作,可和税法规定相结合,采用适当的处理方式。
(二)常用分配方法
1、占地面积法
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)规定:
“(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的,按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的,首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。”
但是,什么是占地面积,没有明确。
2、建筑面积法
国税发〔2009〕31号文规定:
“(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的,按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的,首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配,然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。”
一般情况下,分配时的建筑面积采用可售建筑面积。
3、直接成本法
国税发〔2009〕31号文规定:
“(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。”
但是,什么是直接成本,没有明确。一般来说,可以理解为土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费之和。
4、预算造价法
国税发〔2009〕31号文规定:
“(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。”
(三)其他分配方法
1、层高系数法
层高系数法指按层高系数结合建筑面积进行分配。
其中层高系数等于某种类型房屋层高除以标准类型房屋层高,实务中标准类型房屋通常为住宅。
层高系数法常用于既有住宅又有商业用房,并且建筑安装工程费难以分开时的分配。
2、高层建筑地价分摊理论
高层建筑地价分摊理论,一般用于房地产价格评估,除了按建筑面积分摊外,其他方法基本没有用于会计中,更别提税务了。但是,最合理的方法莫过于按土地价值分摊,所以这儿还是简单介绍一下。
高层建筑地价分摊,有三种方法,按建筑面积分摊、按房地价值分摊、按土地价值分摊。我们这儿只讲按土地价值分摊。为什么要按土地价值分摊呢?第一层商业和第五层商业,建筑安装成本差别并不大,但价值差异巨大,根本原因是土地价值不同。在我们目前的会计税务处理中,不管是哪层,都是相同的土地成本,这是不合理的。按土地价值分摊则解决了这个问题。
最合理的方法在会计税务处理中却基本没使用,所以具体方法这儿不讲了,有兴趣的可以自行查阅相关资料。
(四)七大成本项目如何选择分配方法
1、土地征用及拆迁补偿费
一般采用占地面积法分配。
2、前期工程费
根据具体支出内容和建筑面积、预算造价等的关系,采用不同的分配方法。比如设计费,一般按面积收费,因此可采用建筑面积法。
3、建筑安装工程费
一般采用建筑面积法。
4、基础设施建设费
可采用建筑面积法或预算造价法。
5、公共配套设施费
可采用建筑面积法或预算造价法,考虑到和税法的结合,以建筑面积法为宜。
6、开发间接费
可采用建筑面积法或预算造价法。
7、借款费用
可根据情况按直接成本法或预算造价法进行分配。