徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-开发成本明细常见问题

第一章 会计核算
第二节 开发成本核算
三、开发成本的核算项目和范围
(四)开发成本明细常见问题
1、明细设置是否应按税务要求来
税法中没有规定会计科目要按税法要求设置,这是会计制度的范畴。但是,明细设置如果和税法分类一致可以减少纳税调整工作量。成本核算制度将开发成本分了七类,其中前六类和所得税、土地增值税口径大体相同(仅第七类借款费用不同),也就是为了减少纳税调整工作量。尽管如此,其中还是有一些差异之处,主要有营销设施建造费、小区入住前物业管理费用等,税务上可能归为期间费用。此等差异将在税务一章进行讨论。
2、明细是否越细越好
明细究竟细到什么程度为好,应根据项目复杂程度、会计人员数量和水平等综合确定。明细越细,则越有助于纳税调整、财务分析,但同时增加了核算工作量。一般来说,项目复杂,成本对象多,可以细一些,便于分配。会计人员数量少,水平不高,可以粗一些,减轻核算工作量,但要避免因过粗而增加纳税调整工作量。
3、明细设置不当有什么影响
仅从会计角度讲,一般没多少影响。但是,由于会计账上分类不当,很可能会导致纳税时没进行相应调整,造成税务风险。比如,基础设施建设费和建筑安装工程费划分不当,在分期开发的情况下,可能将应由后期分摊的基础设施建设费计入前期,造成成本虚高。这种情况下进行纳税申报,很可能多报税前扣除。
4、业务招待费是否属于开发成本
无论是成本核算制度,还是税法,都没有在开发成本中提到业务招待费,都认为是属于管理费用。现实是并非只有公司总部才需要业务招待,项目部也需要。仅从会计原则来讲,项目部的业务招待费进入开发成本是正确的。但是进入开发成本,税务上不认,大部分会计也不会这样做。因此,即使是项目部为直接组织和管理项目发生的业务招待费,仍以进入管理费用为宜。
5、开发项目的城镇土地使用税去哪儿了
无论是成本核算制度,还是税法,都没有在开发成本中提到开发项目的城镇土地使用税。在企业会计准则的管理费用中提到了城镇土地使用税,因此税务上认为城镇土地使用税应当属于管理费用。然而,企业会计准则中的城镇土地使用税应当认为是行政管理用土地的税,如房地产企业的办公楼用地。成本核算制度规定:“企业应当根据所发生的有关费用能否归属于使产品达到目前场所和状态的原则,正确区分产品成本和期间费用。”开发项目的城镇土地使用税,其性质类似于开发成本中的各种规费,都是“使产品达到目前场所和状态”。既然其他规费能进开发成本,为什么开发项目的城镇土地使用税不能进呢?因此,从理论上讲,开发项目的城镇土地使用税应当进入开发成本,至于进其中的开发间接费用还是另设一个明细,并不重要。话虽如此,但从成本核算制度文件本身及财政部会计司的讲解来看,可能仍认为应当计入管理费用。因此,跟随大众,计入管理费用,也是没错的,甚至可能是更好的。
6、可否按可行性研究报告口径设置明细
为什么不可以?完全可以。而且可以采用其他合理的口径设置。成本核算制度中的七类分法,有着历史原因,同时兼顾税务分类避免过多纳税调整。可行性研究报告中的投资估算,一般采用工程经济中常用的分类方法。即建设工程项目总投资包括建设投资和流动资金,其中建设投资大体相当于开发成本,包括设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费用、预备费、建设期利息。这些构成还可以进一步细分,如果设置合理,就可以既和成本核算制度中的七类分法相对应,也方便进行纳税调整。
7、只有一个项目时所有管理费用是否可进开发间接费
有的企业,只有一个开发项目,甚至由于某些原因,在将来也不会再有项目。有人提出,这种情况下由于所有人员都在直接组织和管理开发项目,整个公司相当于一个大项目部,因此,所有管理费用都应当计入开发成本中的开发间接费。这种说法有一定道理。但是,实践中税务一般是不认可的。从会计理论方面来讲,也是有争议的。一般来说,如果税务不认可的话,没有必要这样做。

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