徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-开发成本明细的说明

第一章 会计核算
第二节 开发成本核算
三、开发成本的核算项目和范围
(三)关于明细的说明
为了更好地理解开发成本的明细设置,现对一些问题进行说明:
1、总体说明
以上明细之所以参照财政部会计司的讲解设置,是考虑其影响力大,所以采用的人应该会较多,方便交流。但大家可根据企业自身实际,在不违反成本核算制度的原则下调整设置。
对用不上的可不设置,如大部分企业没有外币借款可不设置外币专门借款汇兑差额。对没有的可增加,如名目繁多的各种规费。对名称可进行修改,如土地征用与拆迁补偿费可简化为征地拆迁费,建筑安装工程费可简化为建安工程费,基础设施建设费可简化为基础设施费,公共配套设施费可简化为公共配套费。具体的级次也可以进行调整,比如既可将建筑工程费中的基础造价下增设打桩、深基坑支护、基础土石方三个明细,也可以直接把基础造价拆分为这三项。
2、土地征用及拆迁补偿费
其中的合作款项,是补偿给合作建房的出地方的现金或房屋,但这个合作建房,可能和税务定义不一样。在本书的专题中将学习合作建房。
3、前期工程费
前期工程费中的规费繁多,实际交纳种类可能远比前面所列为多,因此可进行适当合并。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费的明细可不区分建筑工程还是安装工程,直接以不同的工程合同作为明细。因为建筑工程有不同的定义。一般来说,从工程定额编制角度看,建筑工程是指土石方、基础、砌体、混凝土、屋面防水等,装修工程指门窗、楼地面、天棚等,安装工程指水、电、卫浴、设备等。但从工程可行性研究角度看,安装工程仅指设备及相关安装,其他的均为建筑工程。对开发商来说,更关心的有哪些工程合同,因此可直接以不同的工程合同作为明细。
对自行采购的材料,应和支付施工方的款项一起计入相应的明细。
5、基础设施建设费
从工程建设角度讲,基础设施一般指总图工程,即总平面图中的道路、水电气通讯管网、绿化、室外照明、围墙、垃圾站等。部分基础设施建设费容易和建筑安装工程费混淆,特别是管网。一般可按室内和室外来判断,室内为建筑安装工程费,室外为基础设施建设费。但有时是室内外一起签订的合同,金额为一个总价。这种情况可以根据工程预算或结算书计算出室内外不同金额,或者采用合理的方法进行分摊。如果室外部分很少,也可全部作建筑安装工程费。有时也不能只以室内外来区分是否属于基础设施,如单独的小区水泵房,虽然设备在室内,但整个水泵房都属于基础设施。
6、公共配套设施费
公共配套设施一般至少包括物管房。幼儿园、游泳池、居委会等一般也是公共配套设施。但地下车位的情况较复杂,应根据当地政府法规、开发商销售承诺等具体情况确定。如开发商通过补交地价或人防工程费等取得产权,则应作为经营性项目核算。
7、开发间接费
开发间接费定义中包含“直接组织和管理”字样,但究竟什么是直接组织和管理,可以有不同的理解。因此,税法中的开发间接费和会计处理可能有差异。为什么说“可能”呢?因为税法在描述开发间接费的范围时,有“等”字样。因此,对税法中未列明的营销设施建造费和小区入住前物管费,各地税务、各个税务人员都可能有不同的理解,但一般来说,都没有完全算入开发间接费。这个问题将在税务一章中学习。
营销设施建造费中的广告设施及发布费,应注意“设施”字样,不要把电视台上发布的广告也当成广告设施及发布费。
小区入住前物管费,又叫前期物管费,应根据物管合同、地方规定等综合确定截止时间。
8、借款费用
税法中没有将借款费用计入开发成本,但《企业会计准则》规定符合资本化条件的借款费用应计入开发成本。应按照《企业会计准则第17号–借款费用》确定借款费用资本化的期间和金额。

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