徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-开发成本的核算对象、项目和范围的制度规定

第一章 会计核算
第二节 开发成本核算
二、开发成本的核算对象
开发成本的核算对象,可以理解为哪些房地产在一起计算成本。
(一)一般确定方式
《企业产品成本核算制度(试行)》规定:房地产企业一般按照开发项目、综合开发期数并兼顾产品类型等确定成本核算对象。
一般来说,有几种不同的确定方式:
1、以整个开发项目为成本核算对象。如,风林小区、蚂蚁巢。
2、以开发期数为成本核算对象。如,风林小区一期、风林小区二期。
3、以开发产品形态为成本核算对象。如蚂蚁巢商业广场、蚂蚁巢住宅。
第一种方式适合于小项目,开发期短、一次性全部开发,比如只有一栋多层住宅的小区,成本归集简单,一句话,凡是这个项目的都往里装。第二三种方式则可能涉及分期之间、不同产品形态之间的成本费用分配,核算难度大一点。
(二)确定方式与合同、税法规定相结合
上面说的确定方式,比较单纯,实践中,还应考虑到与合同、税法规定相结合。如下面这个案例:
某省规定,计算土地增值税时,房地产的成本核算对象原则上以建设工程规划许可证为准。某项目的某期,办了几个建设工程规划许可证,但是设计、监理、施工合同全是一起签订的,总图工程也是统一实施的。这种情况下,怎么确定成本对象好?
这种情况,可以两种办法处理:
1、在该分期之下,再根据建设工程规划许可证确定对象。至于记账时,可将各合同的金额合理分配到各对象。
2、仍然以该分期为对象,在计算土地增值税时,进行合理分配。当然,也有可能说服税务局采用整个分期作为一个对象。因为文件中说的是“原则上”。
这两种办法,其实就是各合同金额先分配或后分配的区别,本质上是相同的。不过一般来说,第二种办法简便易行些,因为合同很多,平时分配工作量大,且工程如果涉及变更,将影响分配的准确性。而土地增值税或所得税汇算时,工程已经完工,分配的依据已经确定,并且只计算一次,工作量明显较第一种方法小。
三、开发成本的核算项目和范围
(一)制度规定
《企业产品成本核算制度(试行)》规定:
房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。
土地征用及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
前期工程费,是指项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
建筑安装工程费,是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
基础设施建设费,是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。
公共配套设施费,是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。
借款费用,是指符合资本化条件的借款费用。
房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的,可以比照建筑企业设置有关成本项目。

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