徐晓东房地产财务学习手册-会计核算-科目设置、开发成本为什么核算难

第一章 会计核算
会计核算,是财务的基础。招一个会计,如果他说不懂财务管理,你可以安排他记账,但如果他连记账也不会,那你就不招了。因此,我们先学习会计核算。
第一节 科目设置
一、开发产品和开发成本
说到房地产的会计核算,首先要讲的就是科目设置。房地产的会计科目有什么不同?无非就是有开发产品和开发成本。开发产品,相当于库存商品。开发成本,相当于生产成本。房地产开发,就是一种生产房地产产品的过程。
根据《企业会计准则》中关于科目“1405 库存商品”的说明,企业(房地产开发)的开发产品,可将本科目改为“1405 开发产品”科目。
根据《企业会计准则》中关于科目“5001 生产成本”的说明,企业(房地产开发)可将本科目改为“5001 开发成本”科目。
简单地说,开发成本科目核算开发过程中的各种成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用、借款费用。
举例,如支付建筑工程款(如无说明,其中的金额均为示意,部分明细科目的名称也为示意,下同),则分录如下:
借:开发成本-建筑安装工程费 10000
贷:银行存款 10000
在产品达到预定可销售状态时,则转入开发产品,分录如下:
借:开发产品-房屋 100000
贷:开发成本 100000
如果房屋销售了,则从开发产品转入主营业务成本,分录如下:
借:主营业务成本 100000
贷:开发产品-房屋 100000
在上述三个环节中,后两个环节相对简单,最难的是开发成本的核算。因此我们着重学习开发成本的核算。
至于开发成本和开发产品的明细设置,在后面分科目学习时详述。
二、自行施工时科目设置
《企业产品成本核算制度(试行)》规定:房地产企业自行进行基础设施、建筑安装等工程建设的,可以比照建筑企业设置有关成本项目。
由于建筑企业的会计核算也较复杂,且绝大多数房地产企业不自行施工,因此本书中原则上不讲解建筑企业财务,有需要的可以自行学习。本书中的其他部分如财务管理也类似处理。
第二节 开发成本核算
一、开发成本核算难的原因
开发成本核算难,主要有以下几个原因:
1、开发成本构成复杂。涉及到非常多的组成内容,比如规费有白蚁防治费、新材料基金、散装水泥集资费等数十种,还有些费用性质不明,但你不交就办不了手续,就开发不了。又如基础设施费,供水供气等可能一次性签订合同,既包括室内又包括室外,或者虽然在室内但实际上为整个小区供水供气,这种情况下应该哪些应该算建筑安装工程费哪些又该算基础设施费呢?又如和造价咨询单位签订了全程咨询合同,从招标编预算起,到施工过程跟踪,到结算审核。这种情况下应该进前期工程费还是开发间接费?
2、有关文件规定不详细,甚至互相冲突。无论是原有的《房地产开发企业会计制度》还是国税发[2009]第31号文件,对开发成本的规定都不详细,对几大组成部分的解释也都比较笼统。这些文件之间本来还存在冲突,所得税规定和土地增值税规定冲突,如果算上各地税务的地方规定,那冲突之处更多。比如前期物管费用是该进开发成本还是进期间费用?但最大的冲突是和《企业会计准则》中借款费用应进存货成本不一致。按照《<企业会计准则第17号-借款费用>应用指南》,“企业借款购建或者生产的存货中,符合借款费用资本化条件的,应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。符合借款费用资本化条件的存货,主要包括企业(房地产开发)开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程,才能达到预定可销售状态。其中“相当长时间”,是指为资产的购建或者生产所必需的时间,通常为1 年以上(含1 年)。”因此,符合资本化条件的借款费用应作为开发成本的构成部分。
3、财务人员缺乏工程知识。我有一个朋友是上市公司财务总监,想考造价工程师,我说你考这个干什么,他说是因为公司有投资项目涉及工程,因此想通过考试来学习工程造价知识。当然这有点夸张,但作为一个房地产开发公司的财务人员,懂工程知识肯定对搞好成本核算有帮助,其实任何行业都一样,财务人员多熟悉本行业的业务知识,才能更好地作财务。
4、各种书籍、讲座、文章各有说法,让人更加迷糊。本来政策文件让人迷糊,想找书学习下。看到某本书,上面说施工前必须要请监理,那监理费当然是前期工程费。改天参加一个专家讲座,说监理费应该进建筑安装工程费,因为监理是在施工期间发生的。上网再搜索一下文章,看到某某财税博客说,监理是对施工单位的监督管理,本来是业主的职责,现在委托监理公司完成,但实质上还是直接组织管理开发项目的费用,因此应进开发间接费。完了,这下财务人员更迷糊了。我不是专家,同时我认为有些成本项目可进这儿或也可进那儿,都没有错,但如果有明确的文件依据,肯定以文件为准。因此,我的学习原则是以文件政策为主要依据,对其中冲突之处或实务中有争议之处,加以分析,列出各自理由,供大家参考。具体到开发成本的核算,以《企业产品成本核算制度(试行)》(财会[2013]17号)和财政部会计司的讲解为主要依据。

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